Les biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

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avril 20, 2021

La Loi de Finances pour 2018 a introduit l’imposition sur la fortune immobilière (IFI) succédant à l’impôt sur la fortune (ISF). À la différence de son prédécesseur, l’IFI ne concerne uniquement que la composante immobilière du patrimoine. Ainsi, seules sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière les personnes physiques domiciliées en France et dont le patrimoine immobilier dépasse 1 300 000€ au 1er janvier de l’année d’imposition, que ces biens composants le patrimoine soient situés en France ou à l’étranger.

Les biens situés dans l’assiette de l’IFI 

L’IFI a la particularité de se baser sur une assiette relativement étroite ne portant alors que sur les biens immobiliers. L’assiette, ou « base d’imposition », de l’IFI est alors le résultat de la soustraction entre l’ensemble des biens immobiliers du contribuable, composant l’actif de son patrimoine immobilier, et les dettes déductibles, c’est-à-dire le passif du patrimoine immobilier. 

Pour effectuer le calcul de son patrimoine immobilier, le contribuable doit prendre en compte les immeubles, les parts et actions de société détenant de l’immobilier, les contrats d’assurance-vie, les contrats crédit-bail et les trusts et fiducie. 

  • Les immeubles :

Cette catégorie regroupe tous les biens immeubles, qu’ils s’agissent d’immeubles bâtis, non bâtis (terrain), en cours de construction au 1er janvier, ou bien même de fractions d’immeuble représentées par des parts de société civile immobilière (SCI).

Si le contribuable bénéficie d’un droit d’usage sur un immeuble, dit « usufruit », alors il convient de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Dans le cas où le contribuable ne conserve uniquement que la nue-propriété du bien et confiant l’usage à un tiers, alors il n’y a pas à déclarer l’immeuble. 

  • Les parts et actions de sociétés :

Toutes les parts et actions de sociétés détenant des actifs immobiliers sont à déclarer. En effet, les biens détenus par la société sont imposables au contribuable à hauteur de la fraction de la valeur représentative de ces biens, qu’ils soient détenus directement ou indirectement par la société. 

Exemple : Madame Dupond a acquis 40% des parts de la société FLORE (SARL). La société est elle-même une participation à 60% dans une société civile immobilière (SCI) à l’actif de laquelle est inscrit un immeuble dans le 17ème arrondissement parisien, estimé à une valeur de 500 000€. 

La société FLORE SARL étant alors détentrice de 300 000€ sur ce bien (60% de 500 000€), alors, la part de Madame Dupond sur le bien est de 120 000€ (40% de 300 000€). 

  • Les contrats d’assurance-vie :

Les contrats d’assurance-vie rachetables sont imposables à l’IFI à concurrence des unités de compte représentatives d’actifs immobiliers. Autrement dit, la valorisation d’un contrat d’assurance-vie investie dans des parts de sociétés de placement immobilier est à déclarer au titre de l’imposition sur la fortune immobilière. 

Exemple : Monsieur Michel a ouvert un contrat d’assurance-vie, valorisé 1.600.000 euros à la date du 1er janvier 2021. Celui-ci est investi à hauteur de 65 % dans des actions de sociétés du CAC 40. Le surplus a été investi dans des parts de sociétés civiles de placements immobiliers. Les 35% de surplus seront imposables à l’IFI, soit 560 000€.  

  • Les contrats crédit-bail : 

Les droits afférents à un contrat de crédit-bail sont imposables pour la valeur des biens immobiliers qui font l’objet du contrat au 1er janvier de l’année d’imposition. Il faut à cela déduire les montants des loyers et de l’option d’achat restant à courir jusqu’à l’expiration du bail dans le patrimoine du preneur (CGI, art. 971).

  • Les trusts et fiducie : 

Les actifs immobiliers transférés dans le cadre d’une fiducie et les biens du patrimoine constituant le trust (BOI-PAT-IFI-20-20-30-20) sont compris dans le patrimoine immobilier du contribuable, à moins que, de bonne foi, il prouve qu’il n’a aucune capacité contributive sur ces mêmes biens.

Les biens non-imposables et les exonérations  

Plusieurs biens ne sont pas pris en compte dans le calcul du patrimoine immobilier imposable à l’impôt sur la fortune immobilière. 

C’est d’abord et bien évidemment le cas de tous les biens meubles, mêmes précieux. Contrairement à son « ancêtre » l’ISF, plus besoin de déclarer les véhicules et chevaux de courses, les bijoux, les liquidités, etc…  Pas besoin non plus de déclarer les biens immobiliers à usage professionnel. Ainsi, l’immeuble dans laquelle la société exerce son activité à titre principal n’est pas soumis à l’IFI tout comme les participations minoritaires de -10% du capital et des droits de vote ne sont pas à mentionner dans la déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière.

La résidence principale du contribuable bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale au jour de la déclaration. Ainsi, il revient au contribuable de s’informer sur l’évolution de l’immobilier de son quartier ou de se tourner vers un professionnel, afin d’évaluer au mieux la valeur de son bien. 

Les bois et forêts sont exonérés au ¾ de leur valeur à condition pour le propriétaire de s’engager dans une gestion durable pour 30 ans. 

Enfin, les biens ruraux donnés à bail à long terme bénéficient eux-aussi d’une exonération au ¾ si celle-ci ne dépasse pas 101 897 €[7]

L’ensemble des biens listés composent l’actif du patrimoine immobilier d’un contribuable. À cet actif total doit être soustrait un passif composé de dettes déductibles, dont les dépenses de réparation des biens immobiliers, ou encore la fraction d’emprunt souscrit pour l’acquisition de ces biens et droits immobiliers[8]. C’est à cette base-là que sera soumis au barème progressif de l’IFI, le patrimoine immobilier du contribuable. 


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