Dans le cadre d’un bail commercial, l’une des obligations à la charge du locataire correspond à utiliser les lieux conformément à leur destination. La clause de destination dans un bail commercial est donc essentielle puisqu’elle décrit l’activité ou les activités commerciales pouvant être exercées dans les locaux loués.
Introduction sur la clause de destination dans un bail commercial
En vertu de l’article R145-5 du Code de commerce, « la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ». En d’autres termes, les parties prévoient librement la destination du bail dans les limites tenant au statut juridique de l’immeuble abritant le local.
A titre d’illustration, la clause de destination du bail peut être rédigée de la façon suivante «glacier, salon de thé, et vente de boissons chaudes ou froides et de pâtisserie à emporter ou consommer sur place, à l’exclusion de toute fabrication» (cass, 3ème chambre civile, 15 décembre 2016, n°15-23.831).
Les parties peuvent en outre prévoir une clause de destination du bail «tous commerces», c’est-à-dire une clause de destination davantage libérale qui permet au locataire d’exercer le commerce de son choix, et de changer d’activité en cours de bail sans requérir la moindre autorisation du bailleur. Mais cette clause, dans la pratique est très peu utilisée.
Quoi qu’il en soit, que cela soit pour le bailleur ou pour le preneur, la rédaction de ladite clause doit être faite avec prudence. Puisque, la bonne rédaction de la clause de destination permet au preneur de sécuriser ses activités, en veillant à ce que le bail prévoit l’ensemble des activités qu’il envisage d’exercer.
Et pour le bailleur, la bonne rédaction de la clause de destination du bail est l’assurance de pouvoir contrôler les activités exercées par le locataire dans ses locaux mais aussi de bénéficier d’une augmentation des loyers.
Néanmoins, les baux commerciaux sont conclus pour de longues durées. L’activité du commerçant dans les locaux pourrait être amenée à évoluer. C’est ainsi que le droit commercial prévoit pour le locataire la possibilité de demander un changement de la destination du bail.
La possibilité pour le locataire de modifier la destination du bail
Le preneur peut demander à son bailleur, en cours de bail, de modifier la destination des lieux. Cette modification nécessite selon son importance l’ouverture d’une procédure de déspécialisation partielle ou de déspécialisation totale.
C’est une disposition d’ordre public, toute clause limitant le droit au locataire de modifier la destination du bail sera réputée non écrite (article L145-15 du Code de commerce)
Quelle que soit la procédure envisagée, celle-ci nécessite que le locataire demande l’avis préalable de son bailleur. Si le locataire opère une modification ou une transformation des activités prévues dans le bail avant d’obtenir l’autorisation ou l’information du bailleur, celui-ci s’expose à des sanctions.
Concernant la procédure de déspécialisation partielle, celle-ci consiste en l’ajout d’activités complémentaires ou connexes aux activités principales prévues au contrat (article L145-47 du Code de commerce).
La jurisprudence est venue définir la notion d’« activité connexe ou complémentaire». Les activités connexes sont celles qui ont un rapport étroit avec l’activité principale alors que les activités complémentaires sont celles nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale.
- Pour bénéficier de la déspécialisation partielle, le locataire devra respecter une procédure stricte prévue à l’article L145-47 du Code commerce. Si la procédure aboutit, cela aura des conséquences. En effet, le bailleur peut tenir compte de l’adjonction d’activité lors de la révision triennale du loyer. Il est également possible que cette adjonction constitue un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial.
- La procédure de déspécialisation totale quant-à-elle totale consiste en un changement totale de la ou les activités prévues au contrat (article 145-48 du code de commerce). La aussi le locataire devra respecter une procédure stricte qui est définie à l’article 145-48 du code de commerce. Si la procédure aboutit, là aussi des conséquences sont à prévoir, le bailleur peut procéder à une augmentation du loyer sans attendre la révision triennale. Aussi, le changement d’activité effectué à la suite de la procédure de déspécialisation peut entraîner le paiement d’une indemnité au bailleur en cas de préjudice.
Les sanctions encourues par le locataire en cas de non respect de la destination du bail
Le locataire qui exercerait une activité commerciale non prévue au bail s’expose à diverses sanctions. Les principales sanctions encourues sont :
- premièrement la résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur ;
- deuxièmement l’indemnisation du bailleur si celui-ci a subi un préjudice en raison d’une activité exercée non déclarée au sein du bail commercial ;
- troisièmement l’indemnisation de tiers qui auraient subi un préjudice pour ces mêmes raisons, et enfin le refus de renouvellement du bail commercial sans le versement d’une indemnité d’éviction.
