Assurer son bail contre des locataires insolvables est de plus en plus fréquent chez les bailleurs et propriétaires. En effet, l’assurance loyers impayés apporte la garantie de la rentabilité du bail, et dans une certaine mesure sa protection. Alors qu’est-ce qui rend particulière cette assurance ? Quelles sont les garanties qu’elle apporte et comment les mettre en œuvre ?

Définition et rôle de l’assurance loyers impayés

Comment définit-on l’assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés, encore appelée garantie loyers impayés (GLI) est une offre d’assurance qui couvre certains risques dus à la mise en location d’un bail (défaut de paiement, dégradation du bien, procédure d’expulsion judiciaire etc.). Par le biais de la GLI, le propriétaire bailleur garantit la sécurité financière de son investissement locatif.

Quel est le rôle de la GLI ?

Encadrée par les articles L.313-20 du Code de la construction et de l’habitation, et R.426-1 du Code des assurances, la garantie loyers impayés permet au propriétaire bailleur d’être rassuré sur deux points :

• D’une part la rentabilité de son investissement dans la mesure où en cas d’insolvabilité du locataire, l’assureur habitation rembourse les impayés impayés.
• D’autre part, en cas de détériorations matérielles de l’habitation du fait du locataire, la compagnie d’assurance prend en charge les réparations.

Cette assurance a donc pour finalité de rassurer les bailleurs sur la paisible jouissance de leurs biens locatifs, tout en évitant des problèmes avec les locataires.

Conditions de souscription et garanties offertes

Rappelons tout d’abord que la GLI est initialement réservée aux sociétaires ; elle est tout de même conseillée aux propriétaires bailleurs sans être obligatoire.

Quelles sont les conditions pour souscrire une GLI ?

Deux types de conditions sont requises pour souscrire une assurance loyers impayés.

• Les conditions relatives au logement ou au local : Le bail assuré doit servir d’habitation principale ou encore de principal lieu de domicile (studio, appartement, maison). En d’autres termes, la GLI n’est possible que pour les locaux à usage d’habitation, et non à usage professionnel ou commercial, les locations saisonnières ou résidences secondaires. Par ailleurs, d’après une constance observée auprès des assureurs, le montant du loyer assuré doit être au maximum de 2000 à 2500 euros.

• Les conditions relatives au locataire : Ce dernier doit être solvable, c’est-à-dire capable de payer le loyer par ses propres revenus. Pour cela, il doit produire dans son dossier locatif à remettre à l’agence immobilière, des justificatifs parmi lesquels les trois derniers bulletins de paie d’un salaire minimum égal à 2,85 fois le montant du loyer, un RIB, une attestation APL ou CAF, ou encore un contrat de travail CDI ou CDD.

Bon à savoir : il est possible de souscrire à une assurance loyers impayés auprès des assurances spécialisées dans la gestion de biens locatifs ou auprès des assureurs d’assurance habitation multirisques (MRH). La souscription d’une GLI est incompatible avec l’existence d’un garant, excepté lorsque le locataire est un étudiant.

Quelles garanties offre l’assurance loyers impayés ?

L’assurance loyers impayés propose les couvertures suivantes :

• L’indemnisation des loyers impayés : cela signifie qu’en cas de défaillance du locataire, l’assurance habitation paie les loyers non payés à la place du locataire insolvable.
• Le remboursement des détériorations immobilières : la GLI supporte les réparations et remises en état dues aux dégradations locatives.
• La protection juridique : en cas de litige contre un locataire mauvais payeur, l’assureur habitation couvre les frais d’intervention de la police, serrurier, avocats, huissiers ets.).
• Le départ prématuré : s’il advient que le locataire décède avant la fin du bail, la GLI rembourse tous ses loyers impayés.

Mise en œuvre de la GLI et indemnisations

Comment mettre en œuvre l’assurance loyers impayés ?

Pour chaque service de la GLI, la procédure de déclaration sinistre a une particularité et les démarches à suivre se font dans des délais bien précis, au risque d’être déclaré forclos par l’assurance.

Pour ce qui est des loyers impayés, le propriétaire doit avant de saisir l’assureur, adresser au locataire des lettres de relance simple en ensuite recommandée. S’il n’a pas de réponse, alors il doit déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais contenus dans le contrat d’assurance, afin d’éviter la déchéance de la garantie pour non conformité du dossier ou non respect des délais.

Concernant les dégradations locatives, c’est au départ du locataire, à la récupération des lieux et la réalisation de l’état des lieux que le dossier de déclaration sinistre est constitué. Le propriétaire doit alors adresser une lettre de mise en demeure à l’ancien locataire pour essayer de lui faire payer les dégradations constatées. Une fois cette lettre émise, les sinistres pourront être dédommagés par l’assureur.

Quelles indemnisations pour la GLI ?

En cas de loyers impayés, après la déclaration de sinistre à l’assureur, la première indemnisation se fait au bout d’un délai de 2, 3, voire 4 mois après commandement de payer resté sans suite auprès du locataire débiteur. Les indemnisations se font alors mensuellement ou trimestriellement, mais jamais immédiatement.

Concernant la dégradation locative, une fois le dossier constitué, transmis et accepté par l’assurance, cette dernière procède au calcul de l’indemnisation en tenant compte de la vétusté des éléments dégradés et en excluant les dégradations consécutives au manque d’entretien.

Bon à savoir : Le prix de l’assurance loyers impayés correspond entre 2,5 et 5 % du loyer annuel. Le montant de la prime d’assurance loyers impayés ou de la cotisation GLI est calculée sur le montant du loyer à garantir et les options souscrites par le bailleur. Le propriétaire est toujours tenu d’informer l’assureur si après la déclaration de sinistre, le locataire débiteur effectue le paiement d’un ou de plusieurs loyers.