Généralement, pour qu’une banque vous accorde un crédit, notamment un crédit immobilier, elle demande d’abord que vous participiez vous-même à votre projet immobilier. Cette participation se fait par le biais d’un apport personnel. Cependant, il est des cas où une banque peut vous octroyer un crédit immobilier sans apport. Dans quelles conditions ce type de prêts immobiliers est-il possible ? Comment définit-on un crédit immobilier sans apport et comment monter un dossier de prêt sans apport ?

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier sans apport ?

Définition du crédit immobilier sans apport

Le crédit immobilier sans apport est un prêt que la banque vous octroie, pour la réalisation d’un projet immobilier (achat, rénovation etc.), sans que vous ayez à disposer au préalable d’une participation à la réalisation de votre projet immobilier. Cette participation est ce que l’on appelle apport personnel. Le crédit immobilier sans apport peut être un crédit à 100%, mais tout aussi bien un crédit à 110%.

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel, ou apport financier personnel est la somme d’argent dont vous disposez déjà en tant qu’acquéreur pour financer votre projet immobilier. L’apport peut provenir intégralement ou en partie d’un héritage, une donation, d’une rente, ou encore de l’argent issu de l’épargne (livret A ou Plan Epargne Logement).

Quel est le rôle de l’apport ?

Bien que la loi n’exige pas vraiment d’apport personnel lors d’un prêt bancaire, certaines banques ont fait de cette règle un véritable principe, comme le constate l’observatoire Crédit Logement-CSA. Les banques voient à l’apport personnel comme une preuve de votre capacité à épargner malgré vos charges courantes, ce qui est un signal positif de votre capacité à rembourser votre crédit.

L’apport personnel permet de réduire l’importance du capital emprunté et la durée d’emprunt. L’emprunteur doit donc disposer d’un montant égal au moins à 10% du montant total de l’acquisition immobilière, correspondant aux frais de notaire, frais de dossier, les frais d’agence immobilière etc.

Qui peut bénéficier d’un crédit immobilier sans apport ?

Un financement à 110% sans apport est donc une exception à la règle généralement appliquée par les établissements financiers. C’est pourquoi les conditions de sa réalisation sont bien particulières.

Tout d’abord, la banque va examiner le profil de l’emprunteur et le projet pour lequel le crédit est demandé.

Les catégories d’emprunteurs concernés

Le crédit immobilier sans apport n’est pas octroyé à tout le monde.

Certains profils d’emprunteurs sont plus légitimes et crédibles aux yeux des banques. A cet effet, on peut citer :

• Les jeunes (primo-accédants) voulant s’intégrer dans la vie active et n’ayant pas encore assez d’épargne.
• Les particuliers pour une première acquisition immobilière (résidence principale), préférant conserver leurs épargnes.
• Les investisseurs immobiliers qui recherchent une optimisation fiscale, notamment la réduction de l’assiette fiscale.

Pour quels types de projets ?

Il est donc tout à fait possible de demander un emprunt immobilier sans apport pour financer un projet. Il peut alors s’agir de l’achat d’un premier appartement ou d’une maison (neuve ou d’occasion), ou alors pour un investissement locatif.

Dans de telles situations la banque peut demander à ce que le bien immobilier acheté ou acquis constitue une hypothèque, garantissant la solvabilité de l’emprunteur. Ce dernier peut également inclure dans le montant de l’emprunt les frais liés à la réparation ou rénovation du bien.

Comment obtenir un emprunt immobilier sans apport ?

Si vous n’avez pas d’apport personnel, pour obtenir un prêt à 110% auprès d’une banque, vous devrez bien structurer votre dossier de demande d’emprunt, car certains points seront scrupuleusement examinés par la banque.

Examen du dossier de demande d’emprunt

La banque prête particulièrement attention aux points suivants :

• Votre situation professionnelle : Votre emploi doit être stable et durable. Les banques seront davantage rassurées si vous êtes sous CDI (Contrat à durée indéterminée), synonyme d’emploi stable et de régularité des mensualités de remboursements.
• Votre « reste à vivre » : il doit être jugé suffisant par l’établissement prêteur. C’est-à-dire, déduction faite de toutes vos charges (loyer, assurances, crédit, etc.), la somme d’argent restante ne doit pas vous plonger dans une situation financière délicate. Votre « reste à vivre » sera jugé insuffisant si les mensualités de votre prêt immobilier représentent une part trop importante de votre budget total, relevant ainsi le risque de surendettement. Votre banquier pourra alors douter de votre capacité à rembourser votre crédit.
• Votre tenue des comptes : la banque examine vos revenus et dépenses mensuelles sur vos bulletins de compte. Il peut alors en ressortir un signal positif si vos comptes sont dans le vert, sans dépenses inconsidérées. Mais si votre prêteur constate que vous avez régulièrement des découverts bancaires ou des commissions d’intervention, alors le signal sera négatif.

Voici quelques conseils pour facilement obtenir votre crédit sans apport.

Quatre conseils sont alors importants à suivre

• Comparez les offres bancaires : il faut faire jouer la concurrence pour découvrir quelle banque propose le meilleur prêt. Vous pourrez alors choisir en fonction de votre profil et de votre type de prêt, et des taux des prêts immobiliers.
• Appuyez-vous sur les prêts aidés ou prêts complémentaires : ceux-ci constituent une alternative à l’apport personnel. Il s’agit du prêt à taux zéro ou PTZ, crédit 1% de logement, PAS, prêt conventionné.
• Utilisez une caution pour rassurer la banque : une caution reste toujours une solution rassurante pour la banque. Cette dernière pourra ainsi vous octroyer un crédit à 110%, même si votre profil est jugé à risque, dès lors qu’un parent, proche ou tierce personne accepte de se porter caution pour votre prêt immobilier.
• Souscrire une assurance emprunteur : c’est une garantie supplémentaire que votre banquier vous demandera pour éviter tout risque de non-remboursement de votre prêt. Pour choisir, vous pourrez procéder par une simulation d’assurance de prêt. Notons que la loi Lagarde offre depuis 2010 la possibilité d’assurer son crédit auprès d’un assureur distinct de la banque assurance prêteuse.

Quelques alternatives à l’apport personnel.

Si vous demandez un crédit immobilier sans apport personnel ; il vous est toujours possible d’opter pour les mécanismes suivants qui pourront faire office d’apport. Il s’agit de :

• Le prêt d’accession social (PAS) ;
• Le prêt accession action logement ;
• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
• Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Le prêt caisse de retraite ;
• Le prêt travaux d’agrandissement ;
• Le prêt familial…

Bon à savoir :
Si vous avez un crédit déjà en cours auprès de votre banque, il est alors recommandé, si possible de le rembourser intégralement avant d’acheter le bien immobilier. L’important étant de maintenir votre taux d’endettement au niveau le plus bas possible (maximum 35%).