Article L.145-9 du Code de commerce : La procédure de renouvellement du bail commercial

16 février 2023

Article L.145-9 du Code de commerce - Le renouvellement du bail commercial

L’article L.145-9 du Code du commerce prévoit les modalités de fin du contrat de bail commercial. Mais bien souvent, le contrat de bail à usage commercial peut-être renouvelé. Il peut l’être soit à l’initiative du locataire ou preneur, soit à l’initiative du bailleur ou propriétaire. Attention, le renouvellement du bail commercial peut également être refusé dans certains cas.

Renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire

La question du renouvellement du bail commercial de l’article L145-9 du Code de commerce se pose lorsque le bail est sur le point d’arriver à son terme. Le locataire peut alors décider soit de garder le silence jusqu’au renouvellement tacite du bail, soit de s’adresser au bailleur par le biais d’une demande de renouvellement du bail.

La demande de renouvellement du bail commercial

Cette demande est recommandée par l’article L.145-10 du Code de commerce. En effet, cet article indique lorsque le bailleur n’a pas adressé de congé au locataire, s’il le souhaite, celui-ci peut adresser une demande de renouvellement du bail commercial. La demande doit être faite dans les six mois qui précèdent l’échéance du bail. Ou à défaut à tout moment de la tacite reconduction du bail.

La demande doit être adressée au bailleur ou propriétaire du bail.

En cas de démembrement de la propriété, la demande pourra être adressée à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Lorsque le bail est une indivision ou une copropriété, une demande adressée à l’un des propriétaires vaut à l’égard des autres ; sauf clause contraire.

Concernant la forme de la demande de renouvellement, la demande pourra être faite, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte extra-judiciaire. S’agissant de son contenu, la demande doit, à peine de nullité mentionner les prescriptions de l’article L.145-10, alinéa 4 du Code de commerce.

L’importance de la réponse du bailleur

Le bailleur peut décider d’accepter ou de refuser le renouvellement. L’article L.145-10(4) du Code de commerce accorde au bailleur un délai de trois mois pour exprimer son refus. En cas de refus, le bailleur devra alors motiver sa décision. En cas de silence pendant plus de trois, le renouvellement du bail est réputé accepté. Le bailleur peut décider d’accepter le renouvellement du bail, dans les mêmes conditions ou non de la demande du locataire.

Renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur

Le statut des baux commerciaux est un peut particulier, mais sur le point du renouvellement, il est exceptionnellement “normal”. Le bailleur dispose de deux moyens d’action à l’approche de l’expiration du contrat.

Il peut soit :

  • délivrer un congé au locataire ;
  • soit garder le silence en acceptant la prolongation tacite.

La délivrance du congé

Lorsque le bailleur entend renouveler son bail, il adresse un congé au locataire en y mentionnant les clauses qui changent pour ce nouveau bail. S’il opte pour le silence, il ne lui restera plus que la révision triennale pour apporter des modifications au bail.

Lorsqu’il décide de ne pas renouveler le bail, le bailleur va offrir au locataire un congé sans proposition de renouvellement. Il mentionne également le cas de l’indemnité d’éviction.

Le bailleur devra notifier le congé au moins six mois avant le terme du bail. Il a toutefois la possibilité de délivrer un congé plus en amont de six mois.

Il devra également adresser la délivrance du congé de renouvellement au locataire, c’est-à-dire celui qui occupe effectivement le bail. Conformément à la loi Macron, la notification du congé doit obligatoirement être faite par voie extrajudiciaire.

  • Lorsque le congé ne propose pas de renouvellement (congé de nullité), le bailleur devra indiquer la possibilité offerte au locataire de contester le refus en saisissant le tribunal compétent.
  • Lorsque le congé propose un renouvellement du bail, il devra indiquer qu’il met un terme au bail et offre un bail renouvelé. Il devra mentionner toutes les modifications pour le nouveau bail, notamment le prix du loyer.

La rétractation de l’offre

Le bailleur, bien qu’ayant délivré un congé de renouvellement, peut se rétracter. S’il prend connaissance des faits graves dont il ignorait l’existence au moment de l’acceptation du renouvellement, le bailleur peut décider de la rétractation de son offre de renouvellement dans un délai d’un mois suivant la notification de l’offre de renouvellement au locataire.

Lorsque le locataire reçoit le congé offrant le renouvellement du bail, il peut soit accepter le renouvellement avec toutes les conditions proposées par le bailleur ; soit accepter le renouvellement, mais refusant certaines conditions, telles que le prix par exemple. Si le désaccord se poursuit, ils pourront saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.

Lorsque le congé refuse le renouvellement, si le congé offre une indemnité d’éviction, le locataire pourra l’accepter ou en réclamer une plus importante. L’article L.145-60 du Code du commerce lui permet de saisir le juge pour contester le montant de l’indemnité. Si le congé n’offre pas d’indemnité d’éviction, le locataire pourra saisir le tribunal de grande instance (actuellement tribunal judiciaire) pour faire valoir ses droits.

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