Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, les parties (bailleur et preneur) s’accordent sur un certain nombre de points, notamment sur la durée du bail et le prix du loyer. L’article L145-33 du Code de commerce prescrit que le loyer d’un bail commercial doit correspondre à sa valeur locative. Ce principe admet une exception au travers du plafonnement du loyer. Le plafonnement du loyer est un mécanisme prévu par le législateur à l’article L.145-34 du même texte. Il tend à devenir la règle dans le contrat le bail commercial, tandis que déplafonnement conformément à l’article L.145-33 devient l’exception.
Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
Pour comprendre le plafonnement, il convient de s’interroger sur sa définition, les différents cas qui permettent son application et enfin les règles selon lesquelles il s’applique.
Qu’est-ce que le plafonnement du loyer du bail commercial ?
Le plafonnement du loyer est une exception à la valeur locative du bail commercial. Prévu à l’article L.145-34 du Code de commerce, il est une mesure protectrice du locataire contre une hausse trop élevée du loyer. Le plafonnement immobilise le loyer au même niveau ou en deçà de la variation de l’indice applicable, adoptée lors de la fixation initiale du loyer du bail expiré.
L’indice applicable peut être un ILAT (indice trimestriel des loyers des activités tertiaires) ou un ILC (indice trimestriel des loyers commerciaux,). L’article L145-34 du Code de commerce prend tout son sens à l’expiration du bail, au moment du renouvellement de bail.
Dans quelles circonstances s’applique le plafonnement ?
Le renouvellement du bail signifie son augmentation en fonction de l’indice applicable. Lorsque les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le montant du loyer renouvelé, elles peuvent saisir le juge des loyers commerciaux. Le montant du nouveau loyer est fixé en principe en application des règles du plafonnement. Deux situations sont alors à observer, selon que le renouvellement intervient au terme du bail initial ou au-delà.
Renouvellement du bail au terme du bail initial
Lorsque le locataire demande le renouvellement du bail commercial six mois avant la date d’expiration du bail, ou lorsque le bailleur propriétaire donne congé au locataire six mois avant l’expiration du bail ; si la durée du bail initial est de neuf ans, la règle de plafonnement s’applique.
Renouvellement du bail au-delà du terme contractuel du bail initial
Lorsqu’aucune demande de renouvellement n’a été faite, ni de congé donné ; et que le bail se poursuit au-delà de son terme contractuel, la règle du plafonnement s’applique toujours mais à condition que la durée du bail initiale n’ait pas excédé douze ans. En cas de dépassement, la règle de déplafonnement s’applique.
Quelles sont les règles d’application du plafonnement ?
Selon l’article L.145-34 du Code de commerce, le plafonnement du loyer renouvelé s’applique lorsque la valeur locative est supérieure au loyer en cours. Par ailleurs, si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, l’article L.145-33 du même Code prescrit la fixation du loyer à sa valeur locative.
Le locataire devra apporter la preuve de la valeur locative réelle bail ; à défaut, le juge des loyers désignera un expert judiciaire à cet effet.
Trois paramètres sont indispensables dans les règles de calcul applicables au plafonnement :
- le loyer de base ;
- la période de variation ;
- et le choix des indices.
Les exceptions au plafonnement du loyer du bail renouvelé
On parle du déplafonnement du loyer lorsque le montant du loyer renouvelé dépasse la valeur locative du bail. Plusieurs situations ou incidents peuvent permettre le déplafonnement, on parle de motifs de déplafonnement du loyer.
La durée du bail commercial à renouveler
Selon l’article L.145-34 du Code de commerce, la règle de déplafonnement s’applique automatiquement lorsque :
- Le bail commercial a expiré depuis plus de neuf années ou a fait l’objet d’une prorogation tacite au-delà d’une durée de douze ans.
- La durée du bail commercial initial est supérieure à neuf années.
- La durée de la relation contractuelle entre bailleur et locataire a plus de douze années.
Pour cela, le bailleur qui voudra augmenter le montant du loyer du bail commercial, devra attendre le terme de la douzième année avant de signifier le congé avec offre de renouvellement à son locataire.
La modification profonde des éléments déterminants de la valeur locative
Les modifications des éléments cités à l’article L.145-33 du Code de commerce entraînent le déplafonnement du loyer, notamment la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, les caractéristiques du lieu loué et les obligations des parties. Lesdites modifications doivent s’être réalisées au cours du bail commercial expiré.
Les modifications sont appréciées souverainement par le juge. La Cour de cassation exige que lesdites modifications doivent avoir un intérêt pour le commerce du preneur. A contrario, lorsqu’elles sont défavorables ou sans plus-value, elles sont sans incidence sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Comme modifications, on peut citer :
- Modification des caractéristiques du local : Situation du local, surface, volume, adaptabilité, conformité aux normes, état d’entretien, etc.
- Modification de la destination contractuelle du local : Nouvelle destination du bail sans autorisation du bailleur. Le déplafonnement n’a pas lieu si la modification tient à l’évolution de l’activité, etc.
- Modifications juridiques et financières : Nouvelle obligation transférée au locataire, ou une obligation dont il a été déchargé, aggravation des charges imputables au locataire, etc.
- Modification des facteurs locaux de commercialisation : Nouvelles constructions, augmentation de la population, chiffres d’affaires, situations des concurrents, transformation des aménagements publics, etc.
Déplafonnement lié à la nature du bien
Conformément à l’article L.145-36 du Code de commerce, les terrains nus bénéficient du statut protecteur des baux commerciaux. La fixation de leur loyer échappe aux règles de plafonnement, de même que les locaux construits en vue d’un seul usage (locaux monovalents), comme les cinémas, garages, hôtels, etc.
Les locaux à usage exclusif de bureaux échappent également au mécanisme de plafonnement. Leurs loyers sont fixés conformément à l’article R.145-11 du Code de commerce, par référence aux prix pratiqués par les locaux équivalents. Sauf à considérer la particularité du local en question sur les autres locaux.
Bon à savoir :
- Lorsque les parties s’accordent sur le renouvellement du bail en fonction des indices de l’évolution, la question du plafonnement n’a pas lieu.
- Le déplafonnement ne saurait conduire à une augmentation du montant du loyer, au-delà d’une valeur de plus de 10% du montant du loyer de bail expiré.
