Le législateur a prévu à l’article L.145-1 du Code de commerce, un dispositif spécifique distinct des règles habituelles des contrats de location classiques. La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat au commerce et aux très petites entreprises, apporte de nombreuses précisions impliquant l’application de l’article L.145-1 relatif aux baux commerciaux. Mais surtout, l’Ordonnance n°2021-1189 du 15 septembre 2021 a mis à jour l’article L145-1, version applicable depuis le 1er janvier 2023.
Alors, quel est le champ d’application de l’article L.145-1 du Code de commerce ? Et quels sont les objectifs de la loi Pinel ?
Quel est le champ d’application de l’article L.145-1 du Code de commerce ?
La maîtrise du champ d’application de l’article L.145-1 du Code de commerce permet de distinguer le statut des baux commerciaux. En effet, c’est cet article qui introduit la partie législative portant sur l’application des baux commerciaux.
Plusieurs conditions doivent être réunies pour qu’un contrat de bail rentre dans le champ d’application de l’article L.145-1.
Les conditions portant sur le contrat de bail commercial
Le contrat de bail commercial est le cadre d’expression des relations contractuelles entre propriétaire et locataire, pour l’exploitation de locaux en vue de l’exploitation d’une activité professionnelle.
Sous peine de nullité, ces contrats doivent contenir certaines mentions essentielles, à savoir :
- La durée de la location ;
- Le montant du loyer ;
- La répartition des charges entre les parties (impôts et taxes) ;
- Les conditions de renouvellement du contrat de bail ;
- L’éventuelle possibilité de sous-location des locaux professionnels.
Le contrat de bail doit être accompagné d’un état des lieux et d’un état des risques naturels et technologiques.
Les conditions portant sur l’immeuble du contrat de bail
Il faut tout d’abord distinguer les locaux principaux des locaux accessoires.
Les locaux principaux sont ceux sur lesquels s’applique le statut du bail commercial et au sein desquels le fonds de commerce est exploité. Il doit s’agir d’une construction fixée au sol. Cela exclut les bâtiments préfabriqués ou déplaçables. Rentrent dans le champ d’application de l’article L.145-1 du Code de commerce les boutiques, bureaux ou entrepôts, de même que les terrains nus sur lesquels sont construits des bâtis à usage industriel, artisanal ou commercial (article L.145-1 alinéa 2).
Les locaux accessoires sont des “accessoires des principaux”, des compléments du local principal. Il peut d’agir de place de parking, hangar ou cave. Le principe du bail à usage commercial est que les locaux accessoires ne sont pas intégrés au contrat de bail ; excepté s’ils remplissent deux conditions :
- Le local accessoire doit appartenir au même propriétaire du local principal.
- Le local accessoire doit être indispensable à l’exploitation du local principal.
Les conditions portant sur l’exploitation d’un fonds de commerce
Le fonds de commerce désigne un ensemble d’éléments corporels et incorporels. Pour que soit appliqué le statut du bail commercial, l’activité du fonds de commerce doit être commerciale, industrielle ou encore artisanale.
Lorsqu’un local est utilisé conjointement à plusieurs usages ou destinations, notamment à usage commercial et d’habitation, son usage commercial domine sur les autres et le statut des baux commerciaux s’applique au contrat de bail.
La condition de l’inscription au Registre du Commerce et des sociétés ou au Registre des Métiers
En s’inscrivant au répertoire des métiers (RM) ou au registre du commerce et des sociétés (RCS), le locataire va bénéficier des avantages de la protection des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement du bail commercial.
Pour être valable, l’immatriculation doit être faite au nom du locataire (personne physique ou personne morale). Elle doit préciser le lieu d’exercice de l’activité professionnelle et les locaux accessoires.
Quels sont les objectifs de la loi Pinel du 18 juin 2014
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel » apporte de nombreuses modifications au statut des baux commerciaux, notamment en termes de droits du locataire, de transparence entre les parties ou encore d’implantation de nouveaux commerces.
Le renforcement des droits du locataire
Depuis la loi Pinel de 2014, le locataire dispose du droit de mettre un terme au contrat de bail tous les trois ans.
Par ailleurs, si le propriétaire veut vendre le local, le locataire dispose également d’un droit de préemption sur le local. C’est-à-dire qu’il est prioritaire sur les autres acheteurs pour l’achat du bien. Par ailleurs, le locataire bénéficie en plus d’indices stables en cas de révision des loyers des baux commerciaux. La révision s’effectue dorénavant sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou un l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), plus stables, par rapport à l’indice du coût de la consommation (ICC), jugé trop instable.
L’amélioration de la transparence entre les parties
La transparence entre les parties se manifeste par l’établissement d’un état des lieux du local. En effet, la loi Pinel oblige les parties à établir un état des lieux lors de la prise de possession des locaux. L’état des lieux permet une meilleure répartition des charges entre bailleur et locataire, permettant ainsi d’éviter des incertitudes.
La loi Pinel apporte aussi une nouvelle modification concernant la résiliation du bail commercial. Auparavant, la rupture du bail devait se faire par exploit d’huissier ou lettre d’huissier. Avec la loi Pinel, les parties peuvent rompre ou résilier le contrat par une simple lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
En somme, la loi Pinel du 18 juin 2014, a davantage renforcé les droits des locataires dans le cadre du contrat de bail commercial.
