Le renouvellement du bail commercial peut se faire à l’initiative du bailleur ou du locataire. Plus exactement, si avant les six mois qui précèdent l’expiration du bail, le bailleur propriétaire ne s’est pas manifesté pour un congé adressé au locataire, ce dernier pourra lui adresser une demande de renouvellement du bail commercial. C’est ce que prévoit le législateur à l’article L.145-10 du Code de commerce. Sur ce, comment s’effectue la demande de renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire ? Quelle réponse peut donner le bailleur ?

Quelles sont les modalités de la demande de renouvellement du bail commercial

Notification de la demande de renouvellement

Le locataire qui entend poursuivre le bail commercial, à défaut d’avoir reçu un congé de la part du bailleur, doit adresser à ce dernier une demande de renouvellement du contrat de bail commercial. La demande doit se faire dans un délai de six mois avant le terme du bail en cours.

L’article L.145-10 du Code de commerce indique que la demande doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

A préciser qu’une demande de renouvellement faite à plus de six mois du terme de bail est de nul effet. La nullité peut alors être soulevée par le bailleur, à charge pour lui de ne pas l’évoquer. La demande de renouvellement des baux commerciaux peut également être faite durant la période de tacite prolongation du bail.

Auteur et destinataire de la demande

L’auteur de la demande de renouvellement du bail commercial est le locataire d’origine, celui qui a contracté le bail initial avec le propriétaire du local. A défaut, l’auteur de la demande peut être le cessionnaire, l’ayant droit du locataire d’origine, le propriétaire du fonds de commerce ou représentant légal (art. L.145-8 du Code de commerce) ou encore le liquidateur si la société est dissoute. Lorsqu’il y a plusieurs locataires, la demande doit émaner de l’ensemble les locataires, faute d’être irrecevable. Le locataire-gérant ne peut être auteur de la demande.

Le destinataire de la demande de renouvellement est le bailleur, le propriétaire du bail ou son représentant, gérant ou mandataire. C’est lui est la qualité à recevoir la demande. S’il y a plusieurs bailleurs, sauf clauses contractuelles contraires, la notification à l’un des bailleurs vaut à l’égard des autres. Si le local est un usufruit, la demande doit être adressée à la fois à l’usufruitier et au nu-propriétaire.

Forme et contenu de la demande

La forme et le contenu de la demande de renouvellement ont fait l’objet de plusieurs modifications notamment par la loi Pinel du 18 juin 2014 et la loi Macron du 6 août 2015. Le Code de commerce indique que la demande doit être faite par acte extrajudiciaire (voie d’huissier) ou par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) et reproduite les termes de l’article L.145-10 du Code de commerce. Il est possible d’y mentionner également une proposition de loyer.

Bon à savoir, le locataire peut également opter à la place de la demande de renouvellement du bail, de garder le silence et de poursuivre le bail par tacite reconduction. Il encourt toutefois le risque de voir son loyer déplafonné à l’expiration de la 12e année.

La réponse du bailleur à la demande de renouvellement du bail commercial

Il ressort de l’article L.145-10 du Code commerce que le propriétaire bailleur peut accepter ou refuser la demande de renouvellement du locataire preneur. Il dispose d’un délai de trois mois pour répondre à la demande.

Acceptation du bailleur pour le renouvellement

L’acceptation du bailleur au principe du renouvellement peut être expresse ou tacite, selon son comportement.

L’acceptation expresse désigne une réponse positive expresse du bailleur. Ce dernier va donc adresser au locataire une réponse dans laquelle il marque son accord pour le renouvellement du bail. S’il le souhaite, le bailleur peut aussi proposer une modification du prix du bail renouvelé. A cet effet, il doit faire savoir dans sa réponse au locataire (ou éventuellement dans le congé le cas échéant) le loyer qu’il propose. A défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement (article L.145-11 du Code de commerce) suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat (par acte d’huissier ou LRAR, soit dans le mémoire préalable à l’assignation).

On parle de réponse tacite lorsque le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement du bail commercial adressée par le locataire. Le silence du bailleur pendant une durée de trois mois après réception de la notification de demande de renouvellement du bail vaut acceptation du principe du renouvellement du bail précédent (article L.145-10 du Code de commerce). A noter toutefois que l’acceptation tacite ou présomption ne vaut que pour le principe du renouvellement, et non pour le prix du bail renouvelé. Le bailleur dispose ainsi d’une action en fixation du loyer auprès du juge des loyers commerciaux (article L.154-11 du Code de commerce).

Refus du bailleur de renouveler le bail

Pour refuser le renouvellement du bail commercial, le bailleur doit répondre expressément par la négative dans un délai de trois mois, dès notification de la demande de renouvellement du bail. Il doit également motiver sa décision s’il n’entend pas verser d’indemnité d’éviction du locataire (article L.145-10 du Code de commerce).

La réponse du bailleur doit indiquer, à peine de nullité, la possibilité pour le locataire de saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux ans à compter de la signification du refus de renouvellement, dès lors qu’il entend, soit contester les motifs du refus, soit demander le règlement d’une indemnité d’éviction. (art. L.145-10 du Code de commerce).

A l’expiration de ce délai, le locataire ne pourra plus faire valoir ses droits et pourra faire l’objet d’une expulsion du local.

Bon à savoir, le bailleur et locataire peuvent se rétracter de leur intention de renouveler le bail, tant qu’aucun accord définitif sur les conditions du nouveau bail (fixation du loyer ou montant du loyer) n’a encore été signé entre eux.

Les motifs de la rétractation peuvent varier d’une partie à l’autre. Ils peuvent alors se rétracter pour des motifs graves et légitimes inconnus alors à l’époque. Ils disposent chacun d’un droit d’option. Lorsque le droit d’option est invoqué, le locataire devient un occupant sans titre à l’expiration et est redevable d’une indemnité d’occupation.