La répartition des charges des travaux entre le bailleur et locataire a toujours fait l’objet de nombreux débats. Un contrat de bail mal rédigé ne facilite pas la distinction précise des obligations du bailleur. La loi ALUR nous éclaircit pour les baux d’habitation portant sur la résidence principale du locataire ; c’est l’article 1719 du Code civil qui prescrit l’obligation de délivrance du bailleur pour les baux commerciaux. La loi s’avère complétée par la loi Pinel de 2014.

L’obligation de délivrance du bailleur

Elle est posée par l’article 58 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, reprise par l’article 1719 du Code civil.

Cette obligation de délivrance vaut pour le bailleur « … par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière … » dans le contrat.

Le bailleur est tenu par quatre volets :

• L’obligation de fournir un logement décent au locataire ;
• L’obligation d’entretenir le logement ;
• L’obligation de garantir un usage paisible du logement ;
• L’obligation d’assurer l’entretien des espaces verts.

L’obligation de fournir un logement décent au locataire

« Le bailleur est obligé par la nature… de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

Le début de l’article 1719 du Code civil entraîne ainsi pour le bailleur une obligation de mise à disposition du locataire d’un logement propre et sain.

Il faudra ainsi étudier :

• La surface habitable minimum.
• La hauteur du plafond.
• Le confort.
• Les installations.
• Les sanitaires.
• Le réseau électrique.
• La sécurité.
• Le dossier de diagnostic technique.

L’obligation d’entretenir le logement

« Le bailleur est obligé… d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

Pour le bailleur, cela implique la réalisation de tous les travaux de réparation importants non imputables au preneur et notamment les charges d’entretien et grosses réparations.

Pour les travaux, on peut citer :

• L’entretien des toitures et façades.
• Les travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.
• L’amélioration des parties communes et parties privatives de l’immeuble.
• Les travaux nécessaires à l’entretien normal du logement.

L’obligation de garantir un usage paisible du logement

« Le bailleur est obligé… d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Le bailleur ou propriétaire doit alors s’abstenir de toute chose ou trouble qui pourrait nuire ou entraver la tranquillité du locataire, comme entrer dans le logement sans y être invité ou l’empêcher de recevoir du monde par exemple.

En effet, le locataire a le droit à une jouissance paisible.

L’obligation d’assurer l’entretien des espaces verts

« Le bailleur est obligé… d’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Le bailleur a l’obligation d’entretenir les espaces verts et jardins avec lesquels est loué le logement.

Une partie fondamentale notamment pour la bonne gestion des baux ruraux.

Si le bailleur ne respecte pas son obligation de logement décent, il encourt des sanctions pouvant aller du dédommagement pour jouissance troublée jusqu’à la réduction des loyers (sauf à lui de prouver le cas de force majeure).

Le locataire peut alors lui adresser une mise en demeure par voie d’huissier avant toute action en justice en dommages et intérêts devant le tribunal d’instance compétent. Le litige pourra alors trouver solution dans une conciliation ou ouvre la possibilité d’un renouvellement du bail.

Le locataire dispose toujours d’un droit de préemption sur le bail immobilier.

L’application de l’article 1719 du Code civil sur la charge des travaux

En examinant la jurisprudence, le juge fait une application stricte de l’article 1719 du Code civil. C’est notamment la Cour de cassation qui s’illustre par son interprétation du droit.

Les articles 1719 et suivants du Code civil ne sont pas d’ordre public, il est possible d’y déroger par commun accord.

Dans une décision, du 5 juin 2002, n°00-19.037, la Cour de cassation rappelle que la clause par laquelle un locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Toute clause prévoyant que les locaux devront être restitués en parfait état à la fin du bail ne suffit pas à transférer à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté ; excepté les réparations locatives (entretien courant) des lieux loués qui sont du ressort des locataires.

Certains bailleurs intègrent dans le contrat de bail une clause exigeant du locataire un dépôt de garantie ou une caution.

Cependant, une précision est nécessaire pour les travaux ordonnés par l’autorité administrative.

En principe, ces travaux sont à la charge du bailleur.

Si ce dernier veut les transférer au preneur comme une réparation locative, doit être indiqué dans les clauses du bail, notamment :

• Le montant du loyer ;
• Les dates de paiement du loyer.

Dans le cas contraire, la Cour de cassation imputera lesdits travaux au bailleur en rappelant clairement que les travaux ordonnés par l’administration sont imputables au bailleur, sauf clauses contraires expresses.

Les apports de la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 apporte quelques aménagements dans la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire, via l’article L.145-40-2 du Code de commerce. Le locataire doit désormais être informé des travaux à réaliser dans les locaux loués (surtout s’il s’agit d’une copropriété) et des charges locatives lui incombant jusqu’à la résiliation du bail commercial.

On peut alors citer comme aménagements :

• L’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire.
• L’état prévisionnel (avec budget prévisionnel) des travaux à réaliser pour les trois prochaines années.
• L’état récapitulatif (avec les coûts) des travaux réalisés durant les trois dernières années.

Si vous voulez en savoir plus, consultez ce guide sur la fiscalité de la location immobilière.