Conclure une vente, un bail, une prestation de service ou tout autre engagement contractuel peut être bien plus compliqué que prévu. Pour faciliter et préparer nos relations contractuelles, des avant-contrats existent (aussi appelés contrats préparatoires). 

Pour autant, il ne faut pas se méprendre : l’avant-contrat est bien un contrat, il a donc force obligatoire et produit des effets juridiquement contraignants. 

Il convient donc de choisir l’avant-contrat le plus adapté à nos besoins. L’occasion de revenir sur ces contrats préparatoires. 

I/ Le pacte de préférence : un bénéficiaire prioritaire avec cet avant-contrat ?

Le pacte de préférence est défini à l’article 1123 du code civil. Par ce contrat, une partie s’engage à proposer prioritairement au bénéficiaire du pacte de traiter avec lui si elle décide de contracter. 

Il s’agit du niveau d’engagement le moins élevé. En effet, la seule obligation naissant de ce contrat est que le promettant si et seulement si il décide de conclure un contrat, aura obligation de se rapprocher en priorité du bénéficiaire.  

Cependant, cet avant-contrat se révèle être assez contraignant pour le promettant. En effet, cet avant-contrat ne s’éteint pas par la prescription, la priorité est donc maintenue tant que le promettant n’a pas manifesté son intention de vendre ou que le bénéficiaire n’a pas refusé l’offre de vente (à moins que des délais aient été prévus). Par ailleurs, le promettant a l’obligation de négocier de bonne foi avec le bénéficiaire du pacte. 

À noter que la validité du pacte n’est ni subordonné à une prédétermination du prix du contrat envisagé, ni à une stipulation d’un délai. 

En cas de méconnaissance de l’engagement pris, plusieurs sanctions sont possibles : la mise en jeu de la responsabilité contractuelle du promettant, la substitution au tiers contractant, la nullité du contrat conclu avec un tiers si le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

II/ La promesse unilatérale 

C’est l’article 1124 du code civil qui traite de la promesse unilatérale. 

Cet avant-contrat est contraignant pour le promettant à la différence du bénéficiaire. En effet, le promettant offre au bénéficiaire un droit d’option sur un contrat, alors même que les conditions de ce dernier ont déjà défini. 

Par exemple, deux voisins concluent une promesse unilatérale de vente d’un garage, pour un prix de vente de 5 000 €. Le voisin B, bénéficiaire de la promesse  dispose d’un délai peut décider de conclure la vente ou non. Le promettant doit donc attendre la décision du bénéficiaire car il s’engage (à la différence du bénéficiaire qui lui demeure libre de contracter ou non).

Ici, cet avant-contrat dispose de tous les éléments constitutifs du contrat, il ne manque  que le consentement du bénéficiaire pour que le contrat définitif soit conclu. Ainsi, le bénéficiaire a une option : contracter le contrat final ou ne pas le faire. 

L’engagement est puissant puisque depuis la réforme du droit des obligations de 2016, la rétractation du promettant n’empêche pas la conclusion du contrat. La sanction est lourde pour le promettant :  il peut être forcé à conclure le contrat final auquel il a consenti par l’avant-contrat. 

De la même manière, la nullité du contrat final conclu avec un tiers en violation de la promesse peut être demandée par le bénéficiaire si le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse.

III/ La promesse synallagmatique : un avant-contrat presque parfait ?

La promesse synallagmatique est l’avant-contrat qui ressemble le plus au contrat final. Elle est parfois appelée compromis de vente. Par cette promesse, deux parties s’engagent à contracter ensemble plus tard dans des dispositions d’ores et déjà établies  (la chose et le prix sont déjà fixés), à condition que certaines conditions soient réunies. Ainsi, cela permet aux parties de gagner du temps afin de procéder à certaines vérifications, d’obtenir les renseignements d’urbanisme nécessaires, et éventuellement, d’obtenir le prêt destiné à financer l’achat. Ces conditions suspensives (d’obtention du prêt ou d’absence de servitudes d’urbanisme) insérées dans la promesse, sécurisent le contrat.

Par ailleurs, la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. La seule distinction entre la promesse et le contrat lui-même est ces conditions suspensives.

Par exemple, deux voisins concluent une promesse synallagmatique de vente d’un garage. Vente du garage pour le prix de 5 000 € dés lors que le voisin B aura obtenu son prêt de la banque. Les deux voisins ont obligation de conclure la vente, ils ne disposent pas d’une option. 

Il s’agit donc bien d’un engagement réciproque des deux parties. Juridiquement, les deux sont liées et contraints. Cependant, il est évident que ce que les parties peuvent faire, elles seules peuvent le défaire. Par conséquent, les parties peuvent s’entendre pour annuler cette promesse. 

De fait, en cas de litige ou de désistement de l’une des parties, l’autre peut demander l’exécution forcée du contrat. 

Ainsi, la promesse synallagmatique est vraiment très proche du contrat final. Ce mécanisme ne retarde pas la formation du contrat, mais uniquement sa prise d’effet et le transfert de propriété.

Conclusion : 

Ces avant-contrats sont un pas de plus vers le triomphe de la coopération entre les cocontractants qui de bonne foi préparent une opération contractuelle finale. Finalement, quel avant-contrat choisir ?

Voici un tableau comparatif permettant de faire le choix le plus adéquat :