La vente est l’objet le plus partagé du contrat. Sa diversité a incité le législateur à vouloir sauvegarder sa finalité, à savoir le transfert de propriété. Il consacre à l’article 1583 du Code civil la notion de vente parfaite, à laquelle il attache comme seule condition de sa réalisation, l’accord de volontés des parties. Toutefois, cette volonté des parties suffit-elle toujours à elle seule à réaliser la finalité de la vente ? En fonction de l’objet de la vente, et au-delà de la volonté des parties d’autres considérations ou critères ne sont-ils pas à prendre en compte ?

Qu’est-ce que le principe de la vente parfaite ?

Enoncé de l’article 1583 du Code civil

L’article 1583 du Code civil dispose à propos de la vente « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. ».

Cet article indique que pour être définitif et produire ses effets de droit, l’acte de vente n’a besoin que de l’accord de volontés des parties (acquéreur et vendeur). Cet accord, lorsqu’il est acquis, entraine immédiatement et sans condition un transfert de propriété de la chose.

L’accord de volontés des parties

L’accord de volontés est l’entente que les parties ont sur les termes de la vente ; notamment de la chose à vendre et du prix de vente. Ce sont là les éléments essentiels qui permettent de conclure le contrat de vente. L’accord sur la chose se rapporte à l’objet du contrat, tandis que le prix désigne le montant de la prestation. Ce sont ces deux éléments qui sont explicités au sein de l’article 1583 du Code civil.

Lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur ces deux éléments, la vente produit tous ses effets de droit.

L’accord de volontés des parties ou échange de consentements peut être donné sous forme de promesse de vente ou de promesse d’achat. L’offre d’achat et l’accord sur le prix doivent être formulés par écrit, qui matérialise la volonté des parties ou leur consentement à entrer en relation contractuelle.

Le transfert de propriété

Le législateur indique que lorsque la chose et le prix sont convenus, la propriété est acquise de droit à l’acheteur, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. La vente parfaite entraine un transfert de propriété au bénéfice de l’acheteur.

Le transfert de propriété désigne la cession de droits réels du titulaire au bénéficiaire. C’est donc un effet du contrat qui entraine simultanément le transfert de risque à la charge de l’acheteur.

La vente est alors conclue dès signature de l’acte authentique de vente (acte notarié, réalisé par un notaire). Il peut également être un acte sous seing privé. Auquel cas, il est conclu uniquement entre vendeurs et l’acquéreur.

Quelles sont les limites au principe de la vente parfaite de l’article 1583 du Code civil

Le principe de la vente parfaite n’est résolument pas absolu. L’accord sur la chose et le prix ne suffit plus toujours à entrainer un transfert de propriété de la chose cédée. En effet, au gré des évolutions du droit des contrats et du droit des affaires, d’autres critères peuvent être pris en compte.

Le cas de la vente immobilière

Du fait des nombreuses étapes que contient la vente immobilière, elle ne saurait être parfaite par le simple fait d’un accord de volontés entre vendeur et acheteur. Ces deux derniers ont des obligations qui conditionnent la réalisation effective de la vente, à savoir :

• Pour le vendeur, il a l’obligation de communiquer à l’acheteur toutes les informations sur le bien immobilier, notamment par le biais du dossier de diagnostics techniques. Il doit surtout être détenteur d’un titre de propriété sur le bien immobilier à vendre ; et enfin il a l’obligation de délivrer le bien, c’est-à-dire le céder à l’acheteur et de garantir sa possession paisible par l’acheteur. L’agent immobilier qui est l’intermédiaire entre les deux parties devra avoir connaissance de toutes les informations sur le bien à vendre.
• Pour l’acheteur, il a l’obligation de s’acquitter du prix de la vente, tel que défini dans le contrat, à la date dite. Certaines modalités sont précisées dans l’avant contrat ou compromis de vente ; à défaut elles le sont au moment de la délivrance du bien.

Ces obligations en matière de vente immobilière rendent insuffisant et inadapté le principe de la vente parfaite sur la base du simple accord de volontés entre vendeur et acheteur.

Les éléments dit substantiels et réserves mentales

Sans être aussi déterminants que les éléments essentiels (la chose et le prix), les éléments dits substantiels sont des informations directement rattachés à l’exécution du contrat de vente, et dont le défaut ou absence est susceptible d’empêcher la réalisation de la vente, et partant donc du transfert de propriété.

L’acte de vente peut-être assorti du paiement d’un acompte, d’une clause pénale, de conditions suspensives. Une condition suspensive est une condition qui interrompt les effets de la vente, telle que le non-paiement du reste du prix dans un délai déterminé. Il contient également un délai de rétractation, qui permet à l’acquéreur de se rétracter de la vente, sans avoir à payer de dommages et intérêts.

La promesse unilatérale d’achat, par laquelle un acheteur s’engage dans un délai déterminé à conclure l’achat du bien est accompagnée d’une indemnité de d’immobilisation due au vendeur ou propriétaire. Cette indemnité donne à l’acheteur la priorité (droit de préemption) devant d’autres potentiels acheteurs.