Tout savoir sur la TVA immobilière

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mai 11, 2021

Le régime de la TVA est spécifique lorsque l’on est en présence d’un bien immobilier. En effet, la TVA immobilière aura des conséquences différentes selon la qualité du cédant et de l’acquéreur ou encore du bailleur et du locataire. Par principe (CGI, articles 256 I et 256 A), sont soumises à TVA les opérations, en tant que prestation de service ou livraison de bien, effectuée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Autrement dit est assujettie toute personne réalisant une activité économique de manière indépendante, le titre onéreux étant l’exigence d’une contrepartie. 

L’acquisition et la cession d’un immeuble : quelle imposition ? 

La particularité de l’acquisition d’un bien immobilier est qu’elle peut être soumise à la TVA immobilière ou aux droits d’enregistrement selon la situation du vendeur au regard de la TVA (professionnel ou particulier). La distinction s’effectue par rapport à la date d’achèvement de l’immeuble, permettant de le définir comme un immeuble neuf ou un immeuble ancien. Au terme de l’article, 257 I du CGI, les opérations concurrentes à la production ou la livraison d’immeuble neuf sont soumises à la TVA. 

Par immeuble neuf est entendu tout immeuble, construit ou en cours de construction, achevée depuis moins de 5 années (de date à date). Peuvent aussi être dénommés immeuble neuf des immeubles anciens ayant subi d’importants travaux le rendant neuf au regard du droit fiscal. Cela peut être des travaux de rénovation des fondations, ou sur les façades, hors ravalements. Mais aussi tout élément du 2d œuvre de l’article 245 A de l’annexe II du CGI dans une proportion de 2/3 a minima, comme par exemple les cloisons intérieures, les planchers non porteurs, les installations sanitaires, chauffage ou plomberie. 

La TVA immobilière sur un immeuble neuf 

Alors que l’acquisition d’un logement neuf auprès d’un particulier ne sera pas soumise à la TVA immobilière, ce dernier n’effectuant pas d’activité économique de manière régulière avec cette opération. Les seuls frais à payer seront alors les frais de notaires comprenant les honoraires du notaire et les droits de mutation dus au Trésor public

Concernant l’acquisition auprès d’un professionnel, assujetti à la TVA tel qu’un promoteur ou un marchand de biens par exemple, ladite opération sera soumise à la TVA immobilière. Le taux de la TVA immobilière est généralement de 20%, mais dans certains cas il peut être de 5,5%. Ce taux de 5,5% ne s’applique que dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou encore dans les quartiers prioritaires selon la politique de la ville (PQV). De plus, l’acquéreur paiera : les honoraires du notaire (calculés sur le prix HT), la taxe de publicité foncière (0,715% sur le prix HT) et la contribution de sécurité immobilière (0,10% sur le prix HT).  

Au regard de la cession d’un immeuble neuf par un assujetti à la TVA, elle sera soumise de droit à la TVA immobilière (CGI, article 257, I, 2, 2). Toutefois, si la TVA n’a pas été entièrement déduite lors de l’acquisition, le cédant pourra bénéficier d’une régularisation de TVA, autrement dit un complément de déduction. La TVA ne sera pas entièrement déduite selon le coefficient de déduction de l’assujetti comprenant le coefficient de taxation, le coefficient d’assujettissement et le coefficient d’admission (BOI-TVA-DED-20-10-40).

Exemple : soit un immeuble cédé en N par une entreprise. L’immeuble a été acquis en N-4 pour 200 000€ HT, avec une TVA à 20%. Le prix de cession est de 300 000€ HT. Au moment de l’acquisition, le coefficient de déduction était de 0,75. 

Le vendeur, en tant qu’assujetti, pourra alors bénéficier d’un complément de déduction de : 200 000 x 20% x 0,25 x 15/20 = 7 500€

La TVA immobilière sur un immeuble ancien 

Que ce soit auprès d’un professionnel ou auprès d’un particulier, l’acquisition d’un immeuble sera toujours imposée au droit de mutation à 5,81% en plus des honoraires du notaire. 

La seule différence s’effectue lors de la cession. En effet, la cession d’un immeuble dit ancien est dans le champ d’application de la TVA. Mais l’opération bénéficie d’une exonération (CGI, article 256, 5). Toutefois, le cédant en tant qu’assujetti peut soumettre l’opération à TVA immobilière (CGI, article 260 5 bis) qui sera calculée sur le prix total ou sur la marge si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de TVA immobilière. En outre, l’acquéreur est redevable de droits de mutation à titre onéreux et d’une taxe de publicité foncière s’il s’engage à revendre l’immeuble dans un délai de 5 ans. 

La TVA immobilière sur un terrain à bâtir 

Est un terrain à bâtir (CJUE, 4 septembre 2019, affaire 71/18, Statteministeriet c/ KPC Herning : RJF 2019, n°1106) tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées du fait du droit de l’urbanisme (code de l’urbanisme article L111-3). Toutefois, il faut que le terrain ait été vendu dans le même état qu’à l’origine (CE, 8° et 3° chambre, 27 mars 2020, n°428234, SARL Promialp : n’est pas un terrain à bâtir le terrain qui comprenant une maison d’habitation qui fut démolie par le contribuable au préalable de la cession).

Dans cette catégorie d’immeuble, un distinguo est effectué selon que la vente soit réalisée par un assujetti ou par un non-assujetti de la TVA. 

Si le vendeur est un particulier en tant que non-assujetti, alors la vente n’est pas soumise à TVA. L’acquéreur reste redevable des droits de mutation au taux de 5,81% comme c’est le cas pour l’acquisition d’immeubles bâtis. 

Si le vendeur est un professionnel, la vente est systématiquement soumise à la TVA immobilière, peu importe la qualité de l’acquéreur. Le prix de vente facturé à l’acquéreur sera alors un prix TTC. Néanmoins, les modalités d‘imposition de la TVA immobilière diffèrent selon que l’acquéreur soi un assujetti ou non. 

Si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de TVA, en tant que non-assujetti, la base d’imposition est la différence entre le prix de cession majoré des charges et le prix d’acquisition du terrain. La TVA immobilière s’applique donc sur la marge. 

L’acquéreur sera aussi redevable des droits de mutation.

Si l’acquisition par le cédant a ouvert droit à déduction de TVA, du fait de son statut d’assujetti, la TVA facturée est calculée sur le prix ou la valeur vénale de la cession. En contrepartie, l’acquéreur est redevable de 0,715% de droit d’enregistrement au titre de la publicité foncière. 

Néanmoins, les acquisitions et cessions d’immeuble ne sont pas les seules opérations soumises à la TVA immobilière. En effet, dans certains cas, une location immobilière peut être soumise à la TVA. 

La TVA immobilière sur les locations 

Par ce principe, toute location immobilière, moyennant paiement d’un loyer, effectuée par une personne indépendante peut être considérée comme étant dans le champ d’application de la TVA. Précision faite, est considérée comme une activité économique toute location civile ou commerciale dont l’exercice de ladite activité procure des recettes ayant un caractère de permanence. Toutefois, des régimes d’exonérations sont applicables pour certaines opérations soumises à TVA. En matière de location immobilière, cette exonération s’applique selon le type d’opération (CGI, article 261 D). 

Location à usage d’habitation 

Qu’elle soit nue (article non meublé) ou meublée (article meublé), la location d’immeuble est exonérée de TVA sans possibilité d’option, car elle est destinée à des particuliers. En effet, cela augmenterait de 20% le montant du loyer de manière artificielle. Il est à noter que les locations de type Airbnb sont comprises sous cette exonération. Mais une exception est faite si la location s’apparente à de la parahôtellerie, et cela même si la réalisation de la prestation (petit-déjeuner, nettoyage, réception, fourniture de linge de maison…) est déléguée à un tiers (CE, 9° et 10° chambre, 20 novembre 2017, n°392740). Dans ce cas-là, la location sera soumise à la TVA immobilière

Location de locaux à usage professionnel 

Concernant les locations à usage professionnel, le distinguo de la location équipée et de la location nue est nécessaire. 

Par principe, une location de bureaux équipés à une entreprise est définie si l’équipement permet au preneur d’exercer son activité sans nécessiter des travaux ou autres achats. Si tel est le cas, les locations de locaux équipés à usage professionnel sont des opérations imposables par nature à TVA. Il n’y a alors ni exonération ni possibilité d’option. 

Pour les locations de locaux nus à usage professionnel, comme par exemple un entrepôt, l’opération est exonérée de TVA en principe, mais peut être imposable sur option (CGI, article 260 2). Néanmoins, certaines locations nues à usage professionnel sont imposables par nature et de plein droit à TVA : 

  • Lorsque la location constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés 
  • Lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire 
  • Lorsque le bail permet au bailleur d’exploiter sous une autre forme son actif commercial comme par exemple l’apport d’une entreprise individuelle à une société 

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Par Flavie DABOVAL

Actuellement étudiante en master de Droit Fiscal des Affaires, j'effectue en parallèle un DU Fiscalité et Comptabilité. Auparavant j'ai orienté mes études vers l'international avec une licence de Droit International et Droit Européen, complété par un Erasmus à la KU Leuven.

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