Plusieurs hypothèses de détention sont possibles lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement locatif en famille. S’il est possible de détenir le bien en indivision, il est également possible de créer une société (personne morale), dans laquelle loger le bien, pour optimiser juridiquement et fiscalement la situation. Cette solution peut présenter des avantages et des inconvénients. 

La société civile immobilière 

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet la mise en place et la gestion d’un patrimoine familial.

Les SCI présente plusieurs avantages. Elle permet :

• d’éviter le régime de l’indivision qui est souvent contraignant ; 
• d’associer les enfants à un projet d’acquisition puisque des mineurs peuvent être associés d’une société civile  ; 
• De réduire les droits de mutation à payer lors d’une cession, d’une donation ou d’une transmission par voie de succession, car ils concernent les parts sociales et non l’immeuble directement. Elle permet donc de mieux organiser sa succession en facilitant la transmission aux héritiers.

En ce qui concerne les contraintes :

• celle-ci ne peut pas être commerciale, elle doit obligatoirement avoir un objet social civil (location nue). 
• les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. 

En principe, celle-ci est translucide. Les bénéfices sont calculés au niveau de la société, mais ce sont les associés qui sont imposés pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société (comme la SARL de famille). Dès lors, dans le cas où la société est déficitaire, chaque associé peut imputer une part des déficits sociaux correspondant à leurs droits dans la société à titre personnel.

La SARL de famille

Lorsqu’il s’agit d’investir à plusieurs dans un bien immobilier en famille, il est possible d’envisager une SARL de famille. Il s’agit d’une SARL dont les associés sont membres d’une même famille. 

Quelles sont les conditions pour créer une SARL de famille ? Les associés doivent être liés par le lien du sang ou d’alliance et être d’accord pour opter pour ce régime.  

Dans le cadre d’une SARL à l’IS classique, les bénéfices sont imposés à deux reprises. En effet, lorsqu’elle réalise un bénéfice, ceux-ci sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés au niveau de la société, puis lorsque les associés souhaitent se verser un dividende, ils devront s’acquitter, en principe, du PFU (30%). La SARL de famille, quant à elle, devient une société translucide. Les bénéfices sont calculés au niveau de la société, mais les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

Comme la SARL, elle permet d’exercer plusieurs types d’activités comme une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Toutefois, elle ne peut pas exercer d’activité libérale ou civile (comme la location nue). 

De plus, dans le cas où la société est déficitaire, chaque associé peut imputer une part des déficits sociaux correspondant à leurs droits dans la société pour l’imputer à titre personnel. Dès lors, dans le cas où la société est déficitaire, chaque associé peut imputer une part des déficits sociaux correspondant à leurs droits dans la société à titre personnel. 

De plus, la responsabilité des associés est limitée au montant des apports. Elle offre donc une meilleure protection du patrimoine personnel des associés si l’activité ne fonctionne pas. 

Enfin, la SARL de famille offre un maximum de liberté en ce qui concerne les dispositions statutaires. Les associés peuvent librement fixer les règles qui vont régir leur relation au sein de l’entreprise.

La SAS immobilière 

Si la SCI et la SARL de famille sont les formes juridiques les plus répandues pour investir en famille, il existe une autre possibilité : la SAS immobilière. 

La société par actions simplifiée (SAS) est une société qui bénéficie d’une gestion simplifiée puisqu’il existe une grande souplesse en ce qui concerne ses statuts. 

Il s’agit d’une société de capitaux, la responsabilité des associés est donc limitée au montant de leurs apports à la société, à l’image de la SARL (société à responsabilité limitée). Elle permet donc de mieux se protéger contre les créanciers. 

Toutefois, elle conduit à une double imposition des revenus puisque les bénéfices sont calculés et imposés au niveau de la société puis, au moment du versement du dividende, l’associé, personne physique, doit s’acquitter du PFU (prélèvement forfaitaire unique). Ce n’est donc pas la meilleure solution en termes de fiscalité. Elle peut toutefois être envisagée dans une optique de croissance en ne versant jamais de dividendes et profiter d’un taux d’IS plus faible.