Si vous louez un local à usage commercial, vous vous demandez si vous avez la possibilité de rentabiliser votre bail par le biais de la sous-location, sachez qu’il est de principe interdit de sous-louer un local commercial. Toutefois, à titre exceptionnel et sous réserve de certaines conditions conformément à l’article L.143-31 du Code de commerce, il peut vous être permis de sous-louer votre bail commercial. Cette sous-location entraine des conséquences selon qu’elle est régulière ou irrégulière.
Qu’est-ce que le principe de l’interdiction de la sous-location du bail commercial ?
Le régime juridique de la sous-location du bail commercial est aux articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce. Ce régime est dérogatoire du droit commun de l’article 1717 du Code civil. Il en résulte donc l’interdiction de sous-louer le bail commercial.
La sous-location désigne pour le locataire le fait de louer à une tierce personne (le sous-locataire), tout ou partie d’un local sur lequel il est lui-même titulaire d’un contrat de location. C’est donc une location sous une location. Généralement la sous-location est utilisée par le locataire pour rentabiliser la partie non utilisée du local loué.
Selon l’article L.145-21 du Code de commerce, la sous-location partielle ou totale des locaux faisant l’objet d’un bail commercial est interdite. Lorsqu’une telle situation survient, le bailleur ou propriétaire peut résilier de plein droit le bail commercial du locataire principal ou encore refuser de renouveler le bail.
Si la sous-location est interdite, elle reste cependant autorisée dans certaines conditions bien précises.
Quelles sont les conditions du recours à la sous-location ?
L’article L.145-31 du Code de commerce prévoit la possibilité pour le locataire de passer outre l’interdiction et de sous-louer son local commercial. Pour ce faire, le bailleur doit être informé et doit participer à la sous-location.
L’autorisation préalable du bailleur
La sous-location ne peut être possible que si elle est autorisée. Le bailleur doit donc avoir donné son autorisation avant même que le locataire principale ne conclut une sous-location. Le législateur parle de « sous-location autorisée ». Il indique que « le locataire doit faire connaitre au propriétaire son intention de se sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».
Dans la pratique, l’autorisation peut être directement insérée dans le contrat de bail et représenter une clause contractuelle. Elle peut également être donnée postérieurement à la signature du bail. En retour, l’autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite. De toute évidence, le preneur doit pouvoir rapporter la preuve de l’accord du bailleur en cas de litige.
Le concours du bailleur à l’acte de sous-location
« En cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l’acte », c’est la seconde condition que rajoute le législateur à la sous-location du bail commercial. Le preneur doit donc proposer au propriétaire de prendre part à la sous-location. La participation du bailleur procède d’un droit de regard sur la sous-location du sa propriété commerciale.
Le locataire principal a pour sa part un devoir d’information à l’égard. Le bailleur doit être informé du contenu du contrat de sous-location afin de savoir si le locataire a procédé à une augmentation de loyer. Le locataire invite le bailleur à participer par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit pour sa part se manifester dans les quinze jours suivant notification de LRAC.
Quelles sont les conséquences du recours à la sous-location ?
La sous-location du bail commercial entraine des conséquences. Celles-ci peuvent varier selon que la sous-location a été faite de manière régulière ou irrégulière.
Les conséquences d’une sous-location irrégulière
Une sous-location irrégulière désigne une sous-location faite en violation des conditions prévues par l’article L.145-31 du Code de commerce. Il peut s’agir de :
- La non-sollicitation de l’autorisation du bailleur
- Le non-respect du refus du bailleur à la sous-location
- Le non-respect de l’absence de réponse du bailleur.
Il faut noter que la sous-location est insérée dans une clause du contrat de bail, le locataire est toujours tenu de respecter les conditions de l’article L.145-31 du Code de commerce. Dans ce cas de figure, le silence du bailleur après une notification du locataire vaut accord tacite. Et pour finir, constitue une violation de son devoir d’information du bailleur, le locataire qui ne sollicite pas l’autorisation du bailleur par les voies fixées par l’article L.145-31 du Code de commerce (voir supra).
Dans ces hypothèses, encourent des sanctions, aussi bien le locataire principal que le sous locataire.
S’agissant du locataire principal, il encourt la résiliation du contrat de bail, soit sur la base d’une clause résolutoire qui l’aurait prévue, soit selon l’appréciation souveraine des juges. Hormis la résiliation judiciaire, le bailleur peut également refuser de renouveler le bail commercial pour violation de ses obligations locatives.
S’agissant du sous-locataire, le non renouvellement du bail commercial du locataire principal la résiliation du bail principal entraine son expulsion. Son contrat de sous-location est inopposable au bailleur, dès lors que les conditions prescrites à l’article L.145-31 du Code de commerce ne sont pas respectées. Il est considéré comme un occupant sans titre. Il peut toutefois réclamer une indemnisation au locataire principal, soit du fait de l’inopposabilité du contrat de sous-location au bailleur, soit du fait de la résiliation du bail principal.
Les conséquences d’une sous-location régulière
Lorsqu’elle est régulière, c’est-à-dire dans le respect des conditions de l’article L.145-31 du Code de commerce, la sous-location crée des rapports dans une relation tripartite entre bailleur, locataire principal et sous-locataire.
S’agissant des rapports entre bailleur et locataire principal, le premier dispose d’un moyen de contrôle sur le contrat de sous-location, notamment sur le loyer de la sous-location. Il peut le réajuster en fonction du loyer de la location principale. Le locataire principal est garant du sous-locataire. Il répond de ses manquements et engage sa responsabilité devant le bailleur.
S’agissant des rapports entre bailleur et sous-locataire, bien qu’ils n’aient pas de rapports directs, le bailleur dispose d’une action en paiement du loyer principal contre le sous-locataire. Le contrat de bail entre le bailleur et le locataire est inopposable au sous-locataire, celui ne sera donc tenu que de payer le loyer tel que convenu dans le contrat de sous-location.
S’agissant des rapports entre locataire principal et sous-locataire, le contrat de sous-location du bail commercial a les mêmes caractéristiques que contrat de bail commercial. Aussi le sous-locataire est tenu des mêmes engagements que ceux du locataire principal à l’égard du bailleur. La résiliation du bail commercial principal entraine l’extinction de la sous-location.