Investissements locatifs immobiliers : quels sont les différents régimes fiscaux pour les particuliers ?

juin 15, 2021
Investissements locatifs immobiliers : quels sont les différents régimes fiscaux pour les particuliers ?

Pour les investisseurs dans le milieu immobilier, il existe plusieurs types de locations grâce auxquels ils pourront tirer des bénéfices. La question qui se pose est de savoir s’il faut faire le choix d’une location meublée ou nue. Ou encore de savoir s’il existe des cas de réductions d’impôts. 

Il existe plusieurs régimes fiscaux pour les investissements locatifs (I) ayant chacun des avantages et des inconvénients (II). Dans certains cas, il existe des réductions d’impôts notamment permis par la loi Duflot et la loi Pinel (III).

I. Les différents régimes fiscaux locatifs

A- La location nue

La location nue est le type de location le plus courant. Elle consiste en la location d’un bien immobilier nu. Contrairement à la location meublée, il est seulement nécessaire d’y trouver des WC séparément de la cuisine et de la salle à manger.

En location nue, la déclaration est à faire dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe pour la location nue le régime micro-foncier où l’imposition concerne 70 % des loyers ou le régime réel dans lequel une diminution des impôts est possible avec une création de déficits fonciers selon la location. Le choix du régime fiscal dépend des différents cas de location.

B- La location meublée non professionnelle

À partir de quels éléments peut-on considérer qu’une location est meublée ? Un logement meublé doit contenir obligatoirement : une couverture, des rideaux, un four ou un micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et un congélateur (température maximale de -6 degrés), vaisselle minimale nécessaire pour un repas confortable, couvert, table et chaises, différents rangements, lumières, matériel de ménage (balais..).

Le décret du 31 juillet 2015 (2015-981) définit la location meublée comme : « La mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. » 

La location meublée mène à une soumission à l’impôt sur le revenu, catégorisée dans les Bénéfices industriels commerciaux (BIC), que ce soit en location simple ou en sous-location meublée.

C- Le loueur meublé professionnel

D’après l’article 155, IV du Code général des impôts, pour que la location soit qualifiée de location professionnelle : 

1. Premièrement, l’activité doit rapporter au moins 23 000 euros par an.

2. Deuxièmement, il faut que les recettes dépassent les revenus du foyer fiscal sous l’impôt sur le revenu. 

Dans le cas où l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur est automatiquement considéré comme loueur non professionnel. L’ensemble des locations meublées du foyer fiscal sont concernées par ce caractère professionnel. 

II. Les avantages et les inconvénients des différents fiscaux

En matière de location nue, les avantages résultent de l’absence de coût d’ameublement de location et d’une simplicité de la gestion comptable et fiscale. Toutefois, la fiscalité est moins avantageuse que pour la location meublée. 

En ce qui concerne la location meublée non professionnelle, elle présente une fiscalité plus avantageuse pour le propriétaire. En revanche, on rencontre une limitation pour l’imputation des déficits, une gestion de la comptabilité et de la fiscalité plus contraignante ainsi qu’une nécessité de renouveler le matériel mobilier. 

Enfin, concernant la location meublée professionnelle, les déficits sont imputables sur les revenus globaux. Toute, on retrouve toujours une gestion comptable et fiscale plus importante ainsi que des conditions d’accès au régime plus compliquées. 

III. Les cas de réduction d’impôts avec la loi Duflot et la loi Pinel

A- La loi Duflot 

Le 1er janvier 2013, la loi Duflot est venue remplacer la loi Scellier. Cette loi a pour but d’avantager l’investisseur concernant la fiscalité de la location immobilière lorsqu’elle est neuve. 

En effet, ce dispositif permet une certaine réduction d’impôt qui s’élève à 18% de l’investissement sur 9 ans. Une limite est fixée à 300 000 euros et 5500 € par m².

L’investisseur doit respecter des règles pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, son bien immobilier doit être loué sur toute la période où il bénéficiera de cet avantage. 

Sur une durée de 9 ans, la réduction d’impôt vaut jusqu’à 54 000 euros. Cela revient au total à 6000 euros par an. La réduction prend en considération 95 pour cent du montant de l’investissement lorsqu’elle est dans le cadre d’un investissement en SCPI Duflot.

B- La loi Pinel

Depuis septembre 2014, il existe un dispositif allant dans la continuité de la loi Duflot : la loi Pinel. Elle vise à reconsidérer la loi Duflot afin de la rendre plus accessible et plus attrayante. 

Elle poursuit les mêmes objectifs que la loi Duflot, elle apporte cependant d’autres avantages. 

Premièrement, la durée de la réduction d’impôt peut désormais être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans et va de 12 à 21 pour cent tandis qu’avec la loi Duflot, cela allait jusqu’à seulement 18 pour cent. Cela apporte alors une réduction maximale de 63 000 euros. 

Deuxièmement, la loi Pinel permet désormais qu’un bien immobilier soit loué à un descendant ou encore à un ascendant, ce qui augmente les probables locataires pour l’investisseur.

Pour l’inversement en SCPI, c’est 100 pour cent de l’investissement qui se voit pris en compte pour la réduction d’impôts.

Remerciez le redacteur :

Par Assia BOUSFIHA

Etudiante en Droit. Diplôme Universitaire Fiscalité et Comptabilité. Diplôme d'établissement - Business Contract Law - Harvard University, E.U. Diplôme d'établissement - Intellectual Property Law and Policy - University of Pennsylvania, E.U. Thème d'articles : Droit Fiscal

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